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  (2)土地的特性①土地的自然特性A．位置的固定性B．质量的差异性C．不可再生性 D．效用永续性②土地的经济特性 A．供给的稀缺性 B．可垄断性C．土地用途的广泛性 D．效益级差性土地价格：地价通常指空地的价格建筑物价格：纯建筑物部分的价格不包含地价房地产价格：指建筑物连同其占用的土地的价格(2)区域因素　　 市场售价类比法　　　 例 某地区某类房地产2010年4月至10月的价格指数分别

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  4. 房地产价格的种类 基准地价 标定地价 出让底价 转让价格 其他价格： 抵押价格课税价格征用价格一概述一概述二成本法在房地产评估中的应用二成本法在房地产评估中的应用三收益法在房地产评估中的应用三收益法在房地产评估中的应用4收益法的派生方法收益倍数法

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  房地产评估20233302023330自然土地产权的可垄断性级差地租地价是地租的资本化8. 政策限制性最有效使用原则明确评估目的确定评估基准日Ch 049§ 行政12基准地价修正法202333015实质§ 收益法[例题] 有一宗房地产2003年的纯收益为50万元资本化率为5若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1试分别评估两种情况下2003

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  估价的假设和限制条件1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提2本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人且无权属纠纷为假设前提3本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权典权等他项权利针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提4本次估价是以北京××饭店有限未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价