第四章 市场比较法【教学目的】本章详述土地估价的基本方法之一——市场比较法通过本章学习要求理解市场比较法的基本概念理论依据及其特点掌握市场比较法的适用范围和条件掌握市场比较法的估价步骤和计算公式熟练运用掌握市场比较法评估土地价格【教学重点】掌握市场比较法估价步骤和计算公式熟练运用掌握市场比较法评估土地价格【教学难点】掌握市场比较法的适用范围和条件【教学方法】讲授【教学内容】第一节 市
市场比较法估价作业一选择比较案例根据替代原则调查了与估价对象在地理位置结构类型使用功能交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例在与待估宗地属同一设购房圈的案例中选取以下交易案例作为可比案例:项目案例1案例2案例3成交价格10000元m29800元m211000元m2成交日期2011.10.82011.8.302012.1.30交易情况 000主要类型高层小高层多层别墅付款方式一次性付款币
土地估价基本方法成都大成不动产评估有限责任 杨嘉收益还原法市场比较法收益还原法 定义原理基本公式 操作程序与方法 例题分析一定义 在估计土地在未来每年纯收益的基础上以一定的还原率将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法 二原理 由于土地的永续性占有土地不仅现在能获得收益而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性所以购买土地可视为一笔投资以现在的一笔资金去换取期
市价比较法 交易实例比较法买卖实例比较法 市场比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法 1充分的交易实例四不适用对象选取可比实例——大 土地——繁华程度交通便捷程度环境景观公共配套设施完备程度城市规划限制等区域因素土地面积大小形状临路状况基础设施完备程度土地平整程度地势地质水文状况规划管制条件土地使用权年限…… 4参加房地产展示交易会了解各类房地产的信息行情<1年
收益还原法AND市场比较法 (向下拖动市场比较法)1某宾馆需要估价据调查该宾馆共有300张床位平均每张床位每天向客人实收50元年平均空房率为30该宾馆营业平均每月花费14万元当地同档次宾馆一般床价为每天45元年平均空房率为20正常营业每月总费用平均占每月总收入的30该类房地产还原率为10试选用所给估计该宾馆的价格解:(1)计算该宾馆年总收益=300×50×365×(1-30)=3832500元
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估价方法要点之市场比较法应用市场比较法估价要按照《规程》规定选择具有替代性的估价时点近期的市场上交易的类似比较实例进行因素比较作适当修正后确定待估宗地的土地价格要求比较实例不得少于三个估价中除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈用途一致在地域上属近邻区域或类似区域外对比较实例选择比较因素选择因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求: 1比较实例选择 所选实例应是实际交易实例并说明案
房地产估价方法系列介绍 ---市场比较法市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所
附件二:市场比较法估价规则一为简化工作程序提高办事效率根据《城镇土地估价规程》(GBT18508-2001)结合我市实际情况现就经营性用地增容地价制定市场比较法估价规则二基本原则市场比较法是根据市场中的替代原理将待估土地与具有替代性的且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算待估土地客观合理价格的方法三计算公式待估宗地价格比较实例宗地价格×综合修正系
一市场比较法的基本原理1定义市场比较法:简称比较法指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较并根据后者的已知交易价格经修正得出估价对象价格的一种方法2理论依据公式的特点(二)确定比较交易案例(七)个别因素修正表4-1-3 待估宗地与各交易实例对比因素修正2000年12月1日-表4-1-4 容积率修正系数2003年10月1日采用市场比较法评估地价时所选交易案例与待估宗地应具有(? )A.?相
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