估价方法要点之市场比较法应用市场比较法估价要按照《规程》规定选择具有替代性的估价时点近期的市场上交易的类似比较实例进行因素比较作适当修正后确定待估宗地的土地价格要求比较实例不得少于三个估价中除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈用途一致在地域上属近邻区域或类似区域外对比较实例选择比较因素选择因素条件的比较及因素修正有以下的具体要求: 1比较实例选择 所选实例应是实际交易实例并说明案
市场比较法估价作业一选择比较案例根据替代原则调查了与估价对象在地理位置结构类型使用功能交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例在与待估宗地属同一设购房圈的案例中选取以下交易案例作为可比案例:项目案例1案例2案例3成交价格10000元m29800元m211000元m2成交日期2011.10.82011.8.302012.1.30交易情况 000主要类型高层小高层多层别墅付款方式一次性付款币
房地产估价方法系列介绍 ---市场比较法市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所
附件二:市场比较法估价规则一为简化工作程序提高办事效率根据《城镇土地估价规程》(GBT18508-2001)结合我市实际情况现就经营性用地增容地价制定市场比较法估价规则二基本原则市场比较法是根据市场中的替代原理将待估土地与具有替代性的且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较并对类似地产的成交价格作适当修正以此估算待估土地客观合理价格的方法三计算公式待估宗地价格比较实例宗地价格×综合修正系
第四章 市场比较法【教学目的】本章详述土地估价的基本方法之一——市场比较法通过本章学习要求理解市场比较法的基本概念理论依据及其特点掌握市场比较法的适用范围和条件掌握市场比较法的估价步骤和计算公式熟练运用掌握市场比较法评估土地价格【教学重点】掌握市场比较法估价步骤和计算公式熟练运用掌握市场比较法评估土地价格【教学难点】掌握市场比较法的适用范围和条件【教学方法】讲授【教学内容】第一节 市
根据《住宅设计规范》民用建筑高度与层数的划分为:1层3层为低层住宅4层6层为多层住宅7层10层为中高层住宅(也称小高层住宅)11层30层为高层住宅30层(不包括30层)以上为超高层住宅实例一:估价对象是一块空地总面积为459平方米需评估该宗土地于2008年10月1日的买卖价格估价过程如下:选择估价方法在估价对象所在地区和近邻地区该类型土地存在较多的买卖实例所以才用市场比较法进行估价收集有关(1
土地估价基本方法成都大成不动产评估有限责任 杨嘉收益还原法市场比较法收益还原法 定义原理基本公式 操作程序与方法 例题分析一定义 在估计土地在未来每年纯收益的基础上以一定的还原率将评估对象在未来每一年的纯收益折算为评估时的收益总和的一种方法 二原理 由于土地的永续性占有土地不仅现在能获得收益而且还期望未来继续获得收益——所有权排他性所以购买土地可视为一笔投资以现在的一笔资金去换取期
市场比较法1直接法:(过程)比较案例宗地价格—情况修正—期日修正—区域因素修正—个别因素修正— … —待估宗地地价公式:PD=PB×A×B×D×E A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日指数比较案例宗地估价期日指数 D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数 2间接法:(过程)比较案例宗地价格—情况修
市场比较法作业1现拟采用市场法评估某房地产价格选取了甲乙丙三宗可比实例有关见下表:项 目可比实例甲可比实例乙可比实例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格240万元人民币300美元m2243万元人民币成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初交易情况-500状况因素025又知可比实例乙丙的付款方式均一次付清可比实例甲为分期付款:首期96万元第一年
市场比较法收益法成本法假设开发法路线价法一般注重经验艺术以及市场信息在业界估算时很少采用数学模型这一点已引起有关学者的不断有学者引入各种数学模型并作了不同程度的探讨和研究模糊数学在房地产估价中所应用的模糊理论主要是模糊模型识别模糊聚类分析和模糊综合评价等研究模糊数学在房地产估价中的应用的主要有:《宗地地价的模糊综合评价》(薛景歧等1994)《模糊数学在城市地价评估中的应用》(万俊等1995)《
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