提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第7页 /共NUMS7页 第六节直接资本化法一、直接资本化法概述资本化率(capitalization rate,R)是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为: QUOTE式中V-房地产价值;
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第8页 /共NUMS8页 二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式根据收益期限,分为有限年和无限年两种。(一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为:此公式的假设前提(也是应用条件,下同)是:①净收益每年不变为A;②报酬率为Y,且Y≠0;③收
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:206991008612 三、净收益按一定数额递增的公式(史记:此公式有理论意义,实践中用的较少)净收益按一定数额递增的公式根据收益期限,分为有限年和无限年两种。(一)收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式为:式中b净收益逐年递增的数额,其中,净收益未来第1年为A,未来第2年为(A+b)
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第5页 /共NUMS5页 收益法及其运用(一)一、本章考情分析及本讲考点汇总本章是重点章,考点的客观题分值在8~9分,有三个一级考点和三个二级考点。出大计算题的概率大于比较法和假设开发法,与成本法持平。2016年考试第二道计算题虽然是用假设开发法计算的,
收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数即:(2)潜在毛收入乘数法因为 NIR=1-OER 所以 第二种情况下资本化率就不等于报酬率它与报酬率的关系变为:
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第7页 /共NUMS7页 成本法及其运用一、本章考情分析及考点汇总本章是重点章,客观题分值在7~8分,出大的计算题概率较大,与收益法相当。其中2015年考试第一道计算题有对成本法计算公式运用的考核,2014年考试第一道计算题是考核功能缺乏折旧的。本章有二个
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第7页 /共NUMS7页 收益法及其运用(三)一、本讲考点汇总1.【报酬率的确定】。二级考点。2016年、2015年、2009年考点。2.【资本化率】。2014年、2011年考点。3.【直接资本化法】。二级考点。2016年~2014年考点。4.【投资组合
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第5页 /共NUMS5页 比较法及其运用(下)一、本讲考点1.【环比价格指数调整计算】。二级考点。2009年、2006年考点。2.【价格变动率法调整计算】。二级考点。2014年、2011年、2007年、2004年考点。3.【房地产状况调整计算】。一级考点。
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第9页 /共NUMS9页 二、净收益测算的基本原理收益性房地产获取收益的方式,可分为出租和自营两大类。据此,求取净收益的途径可分为两种:一是基于租赁收入求取净收益,如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产;二是基于营业收入求
提供精准面授精华视频+精准押题:一建、二建、咨询、监理、造价、环评、经济师、安全、房估、消防/等QQ:2069910086环球网校学员专用第4页 /共NUMS4页 第三节 成本法的基本公式一、适用于旧的房地产的基本公式成本法的典型估价对象是旧的房地产,可分为旧的房地和旧的建筑物。史家解读:之所以旧的房地没有考虑旧的土地,是因为房地产估价一般不对单纯土地进行估价。(一)适用于旧的房地的基本公
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